EXEMPLES :

maison CT0603

maison MT1102

Maisons sur terrains très étroits

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

SURFACES :

Ne pas confondre :

Et

 

 

 

 

 

REMARQUE :

L'article 11 des PLU est souvent rédigé en ces termes: le permis de construire peut faire l'objet d'un refus si... au lieu d'expliciter l'interdiction qui motivera un refus.

 

 

 

 

L'imprécision des textes engendre des refus de permis de construire

Bien que situé dans la partie RNU du code de l'urbanisme, l'article R111-21 est applicable, même aux communes dotées d'un plan d'urbanisme (PLU ou plan en tenant lieu). Rédigé pour préserver la qualité d'un site risquant d'être menacé par un projet important et manifestement déplacé, cet article, dont la rédaction ne fait pas référence à des définitions précises, a engendré un refus pour un grand nombre de permis de construire.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Motifs de refus de permis de construire pour une maison

L'obtention du permis de construire passe par la conception d'un projet respectant les règles d'urbanisme applicables au terrain où sera implantée la construction.

C'est la conjonction de la localisation du terrain choisi (zone) et de la réglementation (RNU – PLU) qui servira de référence pour l'obtention ou le refus du permis de construire par le service instructeur.

Avant d'établir le dossier de demande, il est donc utile de vérifier que la maison respecte les cotes, les surfaces et l'aspect architectural prescrit.

Les cotes

Le projet doit être coté dans les trois dimensions pour éviter un refus:

Si une seule de ces cotes ne respecte pas la réglementation, le refus sera systématique.

Implantation

Vous avez élaboré un plan dont l'agencement vous convient à merveille, mais avez-vous tenu compte des dimensions du terrain ?

Si l'implantation ne pose généralement pas de problème sur un vaste terrain, il n'en est pas de même sur une parcelle de surface inférieure à 500 ou 600 m². La règle d'implantation par rapport aux limites séparatives doit être respectée sous peine de refus. Dans le cas d'un terrain étroit (15 m), une étude approfondie de la règle et une concertation avec la mairie permet d'éviter un refus (voir exemples ci contre)

Calage

On appelle calage l'implantation en altitude des niveaux de l'habitation. En dehors du cas ou le niveau bas de l'habitation est spécifié (zone inondable ou hauteur minimum pour se raccorder au réseau d'égout), la maison doit respecter le relief du terrain.

 

REMARQUE

Réussir à satisfaire à toutes les contraintes que nous avons évoquées plus haut, peut quelquefois ressembler à un sérieux challenge.

Lorsque le projet « rentre » sur le terrain :
- Reste-t-il la place de manœuvrer aisément avec les véhicules ?
- D'installer une terrasse confortable ?
- De bénéficier d'un ensoleillement satisfaisant? - Si nécessaire l'emplacement de l'assainissement individuel est t'il de taille suffisante et bien localisé ?

La hauteur des constructions est en général mesurée à partir du sol naturel avant travaux.

L'altitude choisie pour le calage permet d'obtenir les cotes de hauteur qui peuvent être demandées soit :

Les surfaces

Destination des surfaces à construire

On peut retenir comme définition de la maison individuelle, une construction comportant au moins un logement et au plus deux.
Certaines communes limitent le nombre de logement à un seul, par tènement constructible, en parlant par exemple de maison unifamiliale. Les maisons jumelées ou groupées peuvent également faire l'objet d'interdiction.
Si vous prévoyez des locaux, intégrés ou non à la maison, mais non affectés au logement, vérifiez que ces destinations sont autorisées. La destination des locaux, et notamment des annexes, figurera sur la demande de permis de construire. La surface des annexes peut être limitée ou celles-ci obligatoirement intégrées au bâtiment principal.

Les surfaces à indiquer pour une demande de permis de construire pour éviter un refus sont calculées hors œuvre.

La surface habitable n'est pas requise.

La destination des locaux doit respecter celle prévue pour ne pas engendrer un refus de permis de construire.

Surface d'emprise au sol

L'emprise au sol peut être réglementée par le "coefficient d'emprise au sol" (CES). Ce type de règle est rare mais susceptible d'engendrer un refus sur des terrains de surface limitée. Le mode de calcul n'est pas défini par le code de l'urbanisme et figure, en général, en annexe des textes qui y font référence.

L'aspect architectural

L'aspect des constructions, des ouvrages et de leurs abords est codifié par l'article 11 des PLU, généralement de façon beaucoup plus détaillée que le RNU.

La rédaction de cet article mélange des spécifications d'ordre indicatif (subjectif) avec des obligations ou interdictions dont le libellé précis (une couleur, un matériau, une pente de toit) oblige au strict respect du texte.

Voici, à titre d'exemples, des phrases relevées dans des articles 11 du règlement de différents PLU :

Prescriptions approximatives Obligations ou interdictions
La pente des toitures devra être similaire à celles des bâtiments du secteur. La pente des toitures sera de 50%. Les toitures à un seul pan sont interdites.
La construction devra être adaptée au relief du terrain existant avant travaux. Les talus, tant en déblai qu'en remblai, issus de la remise en forme du terrain après construction, ne pourront excéder 0,90m de haut.
Les volumes des constructions seront simples Les toitures seront à deux pans rectangulaires symétriques. Le plan ne pourra comporter que des angles droits.
L'emploi en grandes surfaces de couleurs tranchant sur l'environnement est interdit. Le blanc est interdit, quelque soit les ouvrages (enduit, menuiserie, charpente, ferronnerie)

L'article R111-21 du code de l'urbanisme

Si votre projet respecte l'ensemble des règles opposables à votre terrain, l'administration serait tenue de vous délivrer l'autorisation de construire, notamment au vu des articles du PLU lorsqu'il est applicable.

Malheureusement, même les dossiers les plus élaborés peuvent faire l'objet d'un refus sur le fondement de l'article R111-21 du code de l'urbanisme.

Texte de référence :

Code de l'urbanisme Article R111-21
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 Article 1 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007

Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.

Bien que la majorité des services instructeurs de l'administration, chargé de l'étude des dossiers au nom des communes, mettent en garde les élus sur l'usage abusif de ce texte, ceux-ci, peut être de bonne foi n'hésitent pas à s'en servir sans motiver autrement leur décision de refus. Afin d'éviter de vous retrouver dans une telle situation vous pouvez consulter le CAUE.

CAUE - Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement

Dès les premières esquisses de votre projet, vous avez la faculté de vous faire conseiller, gratuitement, par un architecte attaché au CAUE.

Présent dans presque tous les départements, cet organisme indépendant, fonctionne sous un régime associatif défini par la loi du 3 Janvier 1977 sur l'architecture.
Sa consultation, initialement rendue obligatoire par cette loi pour les projets non établis par un architecte, est devenue facultative un peu plus tard.
Bien que financé par une taxe de 0,02% à 0,03% du montant des constructions, exigible sur les permis de construire délivrés, les architectes CAUE sont souvent rémunérés par la commune qui organise des permanences où vous pourrez prendre rendez-vous.
A l'issue de l'entretien, l'architecte dressera un compte rendu qu'il adressera à la mairie. N'oubliez pas de vous en faire remettre une copie. Lors du dépôt de votre demande de permis, il est possible que cet avis vous soit demandé. Vous noterez plus loin dans ce guide, que ce document ne fait pas partie des pièces à joindre au dossier. Notamment, l'avis de l'architecte du CAUE ne devrait pas interférer avec l'instruction d'un permis. L'expérience montre que les communes qui font le choix de s'adjoindre les services d'un architecte CAUE, le consulte sur les dossiers en cours d'instruction et qu'un avis défavorable peut engendrer un refus de permis de construire.


J'économise l'énergie et les ressources naturelles
Publications numériques
Services web
Je n'imprime que les documents indispensables

Le site wwww.plans-maisons.com propose des informations conformes à la réglementation France métropolitaine.
Copyright © 2006-2009 Inter Service Plans Propriétaire du site: Alain Meunier Architecte Tous droits réservés.